From Sterwiki

De term hypotheek wordt gebruikt in twee verschillende betekenissen. Deze hangen samen, maar moeten gescheiden worden. Een hypotheek is een zakelijk recht dat op een registergoed (meestal een onroerend goed) rust, dat in onderpand is gegeven voor een geldlening.

Deze lening zelf (meestal verstrekt door een bank) wordt in het spraakgebruik vaak hypotheek genoemd. Hypothecaire lening of lening met hypothecare zekerheid.

De persoon of instelling (meestal een bank) die het geld uitleent heet hypotheeknemer (hij neemt het goed als pand) of hypotheekhouder (hij houdt het goed in onderpand). De lener heet hypotheekgever (hij geeft het goed als pand). (Eigenlijk is de term 'pand' niet geheel juist, aangezien dat betrekking heeft op roerende goederen, maar het effect is hetzelfde: er wordt een verhaalsrecht gevestigd.)

Juridisch

De nadruk ligt op het recht dat de hypotheekhouder heeft. Het hypotheekrecht is ingeschreven in een openbaar register. Bij onroerend goed is dit het kadaster, voor (grotere) schepen en vliegtuigen zijn er ook openbare registers. Het effect van de inschrijving is, dat nagegaan kan worden of het pand bezwaard is met hypotheek.

Het overgrote deel van de hypotheken heeft betrekking op onroerend goed of op rechten die van onroerend goed zijn afgeleid: appartementsrechten of recht van opstal.

De term 'zakelijk recht' houdt in dat het verbonden object is bezwaard met hypotheek, ook als het object van eigenaar verandert. Alleen de hypotheekhouder kan het register opdracht geven om dit zakelijk recht te royeren; 'door te halen'. Over het algemeen gebeurt dit bij verkoop van de woning, nadat de openstaande schuld is voldaan.

Het gevolg van het geven van een hypotheek is dat de hypotheeknemer de mogelijkheid heeft om het onroerend goed in het openbaar te verkopen als de hypotheekgever zijn verplichtingen niet nakomt. Dit wordt parate executie genoemd. Dit komt maar bij een klein deel van de verstrekte hypotheken voor.

Financieel

Het overgrote deel van de hypotheken hangt samen met de aankoop van onroerend goed, waarbij de hypotheek als zekerheid dient voor nodigde geldlening. Aangezien de juridische kant van het fenomeen hypotheek slechts in een gering aantal gevallen tot uitvoering komt, doch de financiële gevolgen elke maand merkbaar zijn, wordt in het spraakgebruik de term gebruikt voor de geldlening.

Er is een veelheid aan leningsvormen in omloop. Over het algemeen is het de bedoeling dat aan het eind van de looptijd de lening is terugbetaald. Tussentijds moet periodiek (bij woninghypotheken meestal maandelijks) rente, en vaak aflossing, worden betaald.

Er is verschil tussen de looptijd van de lening (vaak 30 jaar) en de periode waarop het afgesproken rentepercentage vast ligt. Die rentevaste periode kan variëren van 'zeer kort' (bijvoorbeeld iedere maand wijzigbaar) tot de aan looptijd van de lening. Een rentevaste periode 10 jaar komt momenteel het meeste voor. Hoe korter de rentevast periode, hoe lager het rentepercentage.

Vanaf circa 1980 is er een stormachtige ontwikkeling geweest op het terrein van hypothecaire leningen. Dit heeft geleid tot een veelheid aan financieringsvormen, die betrekking hebben op de afgesproken rente (de wijze waarop de hypotheekgever beschermd wordt tegen renteschommelingen) en op de wijze van aflossing.

De 'klassieke' leningsvormen zijn de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Moderne vormen zijn de spaarhypotheek, en de beleggingshypotheek. Ook kan gekozen worden voor een 'aflossingsvrije' hypotheek, welke niet wordt afgelost en waarbij dus alleen de rente betaald wordt. Na het verstrijken van de looptijd wordt een nieuwe hypotheek afgesloten.

De rente die betaald wordt voor de eigen woning (als hoofdverblijf) is in Nederland (in beginsel) fiscaal aftrekbaar. Dit heeft geleid tot diverse aflosvormen, waarbij pas aan het eind van de looptijd de lening in één keer terugbetaald wordt. In de tussentijd wordt een vermogen opgebouwd om de schuld in een keer af te lossen.

Het opbouwen van het dit vermogen vindt plaats in de vorm van premiebetaling voor een levensverzekering: het verzekerde kapitaal wordt dan bij het einde van de looptijd aangewend voor aflossing van de hypotheek of een beleggingsverzekering, waarbij een deel van de premie wordt gebruikt om te beleggen.

Zo'n aflossingsverzekering heeft meestal een overlijdensdekking in zich. Deze risicoverzekering heeft tot doel om bij vroegtijdig overlijden van de verzekerde (een deel van) de schuld af te lossen.

Verstrekking van een hypothecaire lening

Bij het tot stand komen van een hypothecaire lening zijn een aantal zaken van belang. Zo dient er een balans te zijn tussen de hoogte van de te verstrekken lening, en de waarde van het huis. Voor het berekenen van deze balans wordt meestal de executiewaarde van het onderpand als uitgangspunt genomen. Veel hypotheeknemers verstrekken maximaal 125% van deze executiewaarde als maximale lening. Als vuistregel geldt dat de executiewaarde meestal wordt bepaald op 80 tot 85% van de vrije verkoopwaarde. Onderstaande rekensom geeft een voorbeeld van de berekening van de maximale hypothecaire lening:

Naast de waarde van het onderpand, is ook de financiële situatie van de hypotheekgever (degene die het geld leent) van belang. De hypotheeknemer moet er van uit kunnen gaan dat de financiële verplichting die wordt aangegaan, onder normale omstandigheden kan worden nagekomen. Het inkomen van de lener is dus van belang, maar ook zijn leenhistorie zoals die (in Nederland) bij het Bureau KredietRegistratie (BKR) is vastgelegd kan een rol spelen. Als de hypotheeknemer onvoldoende zeker is van zijn zaak, kan aanvullende zekerheid worden gevraagd, bijvoorbeeld door borgstelling door een derde. Uiteraard kan ook de leenaanvraag worden afgewezen.

Diverse details rondom de situatie van de hypotheekgever kunnen het proces beïnvloeden. Zo zal iemand met een vaste baan, die zijn proeftijd heeft afgesloten, een betere onderhandelingspositie hebben dan iemand met een tijdelijk contract. Een (kleine) ondernemer die korter dan drie jaren ondernemershistorie heeft zal ook problemen hebben bij het verkrijgen van de lening. En lopende verplichtingen, zoals alimentatie of andere leningen beïnvloeden het besteedbaar inkomen, en bepalen dus mede het maximaal te lenen bedrag.

Risico's bij hypotheken

Voor de meeste mensen is de aanschaf van een huis en de financiering daarvan één van de grootste financiële beslissingen van hun leven. Het is dan ook zaak dat men zich goed realiseert wat de gevolgen zijn van zo'n beslissing. Het is aan te raden om in een vroeg stadium informatie in te winnen. Ruim voordat men op zoek gaat naar een huis. (Tussen de aankoop van een huis en de feitelijke eigendomsoverdracht zit meestal een periode van minimaal twee maanden. Het is aan te raden om van tevoren het 'huiswerk gedaan te hebben'.)

De waarde van een huis zal nooit gelijk blijven. Hoewel, over meerdere decennia gezien, de waarde van de gemiddelde woning (in nominale euro's uitgedrukt) duidelijk gestegen blijkt te zijn, zijn er ook periodes aan te wijzen waarin dit niet het geval was. Met name in periodes van hoge kapitaalmarktrente en een slechte conjunctuur kunnen aanmerkelijke waardedalingen optreden. De hypothecaire schuld blijft echter in nominale euro's luiden. Indien men op een dergelijk moment genoodzaakt is tot verkoop, zal een bank alleen meewerken aan royement van de hypotheek indien het verschil tussen de hypothecaire schuld en de (lagere) verkoopopbrengst wordt aangezuiverd - en uiteraard zal de koper erop staan dat de hypotheek is geroyeerd op het moment dat hem de woning wordt overgedragen.

In feite is bij een hypotheek sprake van een aanschaf van een object waarvan de waarde kan wijzigen (zowel positief als negatief), hetgeen gefinancierd wordt met een lening waarvan de waarde (behoudens aflossingen) gelijk blijft. In de financiële wereld staat een dergelijke situatie bekend als hefboomwerking of 'leverage': de waarde van het verschil tussen die twee bedragen (de 'overwaarde') fluctueert met de waarde van de woning, doch die fluctuatie is procentueel veel sterker.

Bij een beleggingshypotheek is tevens sprake van een risico doordat de waarde van het beleggingsdepot niet noodzakelijkerwijs toereikend hoeft te zijn om de hypotheekschuld mee af te lossen. Daardoor is bij deze hypotheekvorm in feite sprake van een dubbele leverage.

Een bijzonder aspect van het risico van hypotheken is gelegen in het fiscale aspect. De netto maandelijkse lasten van een hypothecaire lening worden in hoge mate beïnvloed door de fiscale behandeling van de betaalde rente en van de opgebouwde spaar- of beleggingsdepots. De fiscale wetgeving is regelmatig aan verandering onderhevig, zodat hier volstaan moet worden met de opmerking dat elke financiële constructie die voor zijn aantrekkelijkheid in hoge mate afhankelijk is van fiscale aspecten, het risico in zich draagt dat bij een wijziging van de fiscale wetgeving die aantrekkelijkheid sterk wordt verminderd, of zelfs in een nadeel kan omslaan. Of er in een dergelijk geval in een overgangsregeling voor bestaande gevallen wordt voorzien, is uiteraard volstrekt niet te voorspellen.

Categorie:Wonen

de:Hypothek
en:Mortgage
fr:Hypothèque
ja:抵当権